Los propietarios que mantengan deudas por alícuotas o cuotas de mantenimiento en condominios, conjuntos habitacionales y urbanizaciones enfrentarán nuevas restricciones. El presidente Daniel Noboa firmó este 31 de julio de 2026 el Decreto Ejecutivo 462, que reforma el Reglamento General de la Ley de Propiedad Horizontal e introduce nuevas herramientas para facilitar el cobro de obligaciones pendientes.
La reforma permite a las administraciones limitar el acceso a determinadas áreas comunes y servicios recreativos cuando un copropietario se encuentre en mora, aunque establece límites para proteger el derecho a la vivienda y garantizar el acceso a los servicios básicos.
¿Qué cambia con la nueva reforma?
El objetivo del decreto es fortalecer los mecanismos de recuperación de las expensas comunes y demás obligaciones económicas que mantienen algunos propietarios, sin afectar derechos fundamentales de los residentes.
Con la entrada en vigor de la reforma, las administraciones de condominios podrán restringir el uso de espacios considerados no indispensables para la habitabilidad cuando existan valores pendientes por cancelar.
La medida podrá aplicarse a quienes mantengan deudas por:
- Expensas ordinarias.
- Expensas extraordinarias.
- Aportes al fondo de reserva.
- Intereses por mora.
- Gastos generados por procesos de cobranza.
Estas son las áreas comunes que podrán restringirse
El nuevo reglamento autoriza limitar el acceso a varios espacios recreativos y de uso compartido, entre ellos:
- Piscinas.
- Gimnasios.
- Salones comunales.
- Áreas para eventos.
- Canchas deportivas.
- Terrazas recreativas.
- Zonas BBQ.
- Salas de cine.
- Espacios de coworking.
- Parqueaderos destinados a visitantes.
Además, podrán suspenderse algunos servicios comunales financiados con las cuotas de mantenimiento, siempre que técnicamente sea posible hacerlo y que la medida no afecte condiciones esenciales para la habitabilidad.
¿Qué no podrán hacer las administraciones?
Aunque la reforma amplía las facultades para cobrar obligaciones pendientes, también establece límites claros.
Las administraciones no podrán impedir el ingreso o salida de los propietarios o residentes, ni restringir el acceso a las viviendas por falta de pago.
Tampoco estará permitido suspender servicios esenciales como:
- Agua potable.
- Sistemas de saneamiento.
- Seguridad básica del conjunto.
- Rutas de evacuación.
- Sistemas de atención de emergencias.
Asimismo, el decreto dispone que las personas con discapacidad, mujeres embarazadas o quienes acrediten una condición médica temporal deberán mantener acceso a los medios de movilidad indispensables dentro del inmueble.
Antes de aplicar restricciones deberá cumplirse un procedimiento
La administración no podrá restringir inmediatamente el uso de las áreas comunes.
Primero deberá notificar formalmente al propietario o usuario sobre la deuda pendiente.
La comunicación deberá especificar:
- El período adeudado.
- El número de cuotas pendientes.
- El valor por cancelar.
- Los intereses generados.
- Los gastos de cobranza.
Una vez recibida la notificación, el copropietario dispondrá de cinco días para cancelar la deuda, demostrar que el pago ya fue realizado o solicitar un convenio de pago.
Solo si no regulariza su situación dentro de ese plazo podrán aplicarse las restricciones previstas en la normativa.
¿Cuándo deberán levantarse las restricciones?
La reforma también protege a quienes se pongan al día con sus obligaciones.
Una vez cancelada la deuda o suscrito un convenio de pago válido, la administración deberá restablecer el acceso a las áreas restringidas en un plazo máximo de 24 horas.
Los propietarios morosos también perderán el derecho al voto
El Decreto Ejecutivo 462 incorpora nuevas responsabilidades para las administraciones de condominios y conjuntos residenciales.
Entre ellas se encuentra la obligación de informar periódicamente a los copropietarios sobre el estado financiero del conjunto, la cartera vencida, las acciones de recuperación de valores y los convenios de pago vigentes.
Además, mientras permanezcan en mora, los propietarios no podrán ejercer su derecho al voto en las asambleas ni ocupar cargos dentro de la administración del condominio o urbanización.