Al alquilar una vivienda o un local comercial, una de las dudas más frecuentes entre propietarios e inquilinos es si existe un límite legal para la garantía que suele exigirse al momento de firmar un contrato.
La respuesta es no. La Ley de Inquilinato no establece un monto específico ni obliga a entregar una garantía para concretar un contrato de arrendamiento. Sin embargo, esta práctica se ha convertido en una costumbre ampliamente utilizada en Ecuador.
En entrevista con METRO ECUADOR, el abogado litigante y máster en Fiscalidad Internacional, Santiago Vinueza, explicó qué establece la legislación vigente y por qué este tema continúa generando interrogantes.
La Ley de Inquilinato no regula la garantía
Para el especialista, la normativa actual mantiene vacíos que, con el paso del tiempo, han dado lugar a prácticas que hoy son habituales entre propietarios e inquilinos.
“La Ley de inquilinato es una de las normas que ha sufrido muy pocas reformas, por tanto, ha mantenido vacíos que en la práctica requieren ser regulados. La normativa de inquilinato en su texto mantiene regulaciones genéricas, que en la práctica no son precisas y que dejan abierta la posibilidad de interpretaciones perjudiciales para ambas partes, por ejemplo, el caso de la falta de regulación de las Garantías”.
Vinueza señala que el depósito de garantía no forma parte de una obligación establecida por la ley.
“En efecto, la Ley no regula ningún tipo de garantía, de hecho, la entrega de garantía, el monto, y el destino, no es más que un COSTUMBRISMO en varios países de Latinoamérica, y en el Ecuador no es la excepción”.
¿Se puede negarse a entregar una garantía?
Aunque legalmente la garantía no está prevista en la Ley de Inquilinato, en la práctica resulta difícil evitar su pago.
“Para el arrendatario es complejo no pagar garantía, pues, sin hacerlo no podría obtener el local o vivienda que pretendemos arrendar. Hay casos en los que no se pide garantía por el estado de una propiedad, por acuerdo entre las partes, o por razones propias del dueño, sin embargo, no es posible exigir no entregar garantía, sino dentro de un proceso”.
¿Es legal que el propietario solicite una garantía?
El abogado explica que la ausencia de regulación no significa que esta práctica sea ilegal.
“No está regulada la garantía, lo que no la vuelve ilegal. Como se indicó es una costumbre aceptada y arraigada por décadas aquí en el país, por tal razón se ha vuelto ineludible”.
Añade que, normalmente, el depósito se utiliza para cubrir daños al inmueble o deudas pendientes al finalizar el contrato.
“En la práctica, la garantía suele utilizarse para cubrir daños al inmueble que excedan el desgaste normal, así como valores pendientes por servicios básicos o cánones de arrendamiento”.
En ese sentido, recuerda que el propietario debe devolver el dinero cuando no existan obligaciones pendientes.
“Si al finalizar el contrato la vivienda se entrega en buen estado y no existen deudas, el propietario debe devolver el dinero, salvo que justifique descuentos por reparaciones o pagos pendientes”.
El canon de arrendamiento sí tiene un límite
A diferencia de la garantía, el valor mensual del arriendo sí está regulado por la Ley de Inquilinato.
La normativa dispone que el canon no puede superar la duodécima parte del 10 % del avalúo comercial del inmueble registrado en el catastro municipal, más los impuestos municipales correspondientes.
Vinueza explica que este límite busca evitar cobros excesivos.
“El canon se encuentra fijado en la Ley de Inquilinato, por regla general se calcula sobre la base del avalúo comercial de la propiedad, e incluso, su incremento no puede ser discrecional (no puede superar la doceava parte del 10% del avalúo, es decir, una casa avaluada en USD 100.000, no podría tener un arriendo mayor a USD 833,33). A menudo, suelen renunciar a la regulación municipal para la fijación del canon de arrendamiento y acuerdan en conjunto un monto”.
Si un propietario cobra un valor superior al permitido, el inquilino puede solicitar la fijación del canon de arrendamiento ante el área de avalúos del municipio correspondiente.
¿Por qué es importante firmar un contrato por escrito?
El especialista recomienda que todo contrato de arrendamiento quede documentado para evitar conflictos posteriores.
“Siempre es recomendable suscribir un contrato de arriendo por escrito, pues su contenido delimita los derechos y obligaciones de las partes. No se presta para interpretaciones restrictivas o extensivas”.
Añade que mantener únicamente un acuerdo verbal puede generar problemas relacionados con el canon de arrendamiento, los plazos, el uso del inmueble, las mejoras o las obligaciones de cada parte.
Además, recuerda que los contratos celebrados por escrito en zonas urbanas deben inscribirse y contar con el Certificado de Fijación del Canon de Arrendamiento del cantón correspondiente. Cuando el arriendo supera un Salario Básico Unificado (SBU), el contrato debe celebrarse por escrito y registrarse en una notaría.
La Asamblea analiza cambios a la Ley de Inquilinato
Actualmente, la Comisión de Justicia y Estructura del Estado de la Asamblea Nacional tramita una reforma a la Ley de Inquilinato.
Entre los cambios propuestos se plantea regular los depósitos o garantías, definir con mayor claridad los derechos y obligaciones de propietarios e inquilinos y agilizar la resolución de conflictos.
Mientras el proyecto continúa su trámite legislativo, las reglas vigentes no cambian: la garantía sigue siendo un acuerdo entre las partes y el canon de arrendamiento mantiene el límite establecido por la Ley de Inquilinato.