Encontrar un inmueble para alquilar suele ser un proceso que termina con un simple apretón de manos o una promesa verbal entre propietario e inquilino. Sin embargo, cuando aparecen inconvenientes relacionados con el pago del canon, el tiempo de permanencia o las condiciones del inmueble, ese acuerdo de palabra puede convertirse en un verdadero problema.
Aunque la actual Ley de Inquilinato no prohíbe este tipo de acuerdos, los especialistas coinciden en que la mejor forma de proteger los derechos de ambas partes es mediante un contrato escrito.
No obstante, la normativa podría cambiar próximamente, ya que la Asamblea Nacional tramita una reforma para actualizar las reglas que regulan el alquiler de viviendas y locales comerciales.
El proyecto superó el primer debate en el Pleno en abril de 2026 y regresó a la Comisión de Justicia, donde continuará su análisis antes de la votación definitiva.
En entrevista con METRO ECUADOR, Santiago Vinueza, abogado litigante y máster en Fiscalidad Internacional, explicó por qué la normativa vigente todavía presenta vacíos que hacen indispensable formalizar el arrendamiento.
La Ley de Inquilinato aún mantiene vacíos legales
La normativa que regula el arrendamiento de inmuebles en Ecuador ha recibido muy pocas reformas durante las últimas décadas. Según Vinueza, esta situación ha provocado que varios aspectos habituales en la práctica cotidiana no cuenten con una regulación específica.
“La Ley de Inquilinato es una de las normas que ha sufrido muy pocas reformas, por tanto, ha mantenido vacíos que en la práctica requieren ser regulados”, explicó el abogado.
Precisamente, una de las propuestas de actualización busca brindar mayor seguridad jurídica tanto a propietarios como a inquilinos.
“La normativa de inquilinato en su texto mantiene regulaciones genéricas, que en la práctica no son precisas y que dejan abierta la posibilidad de interpretaciones perjudiciales para ambas partes, por ejemplo, el caso de la falta de regulación de las garantías”, añadió.
¿Es recomendable celebrar un contrato de arrendamiento de forma verbal?
Aunque muchas personas optan por un acuerdo verbal debido a la confianza entre las partes o para agilizar el proceso, el especialista advierte que esta decisión puede generar complicaciones.
«Siempre es recomendable suscribir un contrato de arriendo por escrito, pues su contenido delimita los derechos y obligaciones de las partes. No se presta para interpretaciones restrictivas o extensivas“, indicó Vinueza.
El documento permite establecer con claridad las reglas que regirán la relación entre arrendador y arrendatario, reduciendo considerablemente el riesgo de futuros conflictos.
¿Qué riesgos tiene un contrato de arrendamiento verbal?
Cuando no existe un contrato firmado, cualquier desacuerdo puede convertirse en una discusión difícil de resolver.
De acuerdo con el abogado, la falta de un documento deja abiertos aspectos esenciales que podrían ser interpretados de forma distinta por cada una de las partes.
«Mantener únicamente un contrato verbal puede generar que una de las partes se aproveche de la falta de delimitación de los acuerdos sobre canon de arrendamiento, prohibiciones de uso, plazos, mejoras, modificaciones, entre otras“, explicó.
En la práctica, esto significa que podrían surgir diferencias sobre el valor mensual del arriendo, el tiempo de duración del contrato, las remodelaciones permitidas o incluso quién debe asumir determinadas reparaciones.
¿Qué debe contener un contrato de arrendamiento?
Para evitar conflictos posteriores, Vinueza recomienda que todo contrato incluya aspectos esenciales que definan claramente las obligaciones de ambas partes.
Entre los puntos indispensables destacan:
- El plazo del contrato.
- El canon o valor del arrendamiento.
- El destino del inmueble, es decir, si será utilizado como vivienda, oficina o local comercial.
Mientras más precisas sean las condiciones pactadas, menor será la posibilidad de que existan interpretaciones diferentes durante la vigencia del contrato.
¿Cuándo debe registrarse un contrato de arrendamiento?
Otro aspecto poco conocido por propietarios e inquilinos es que algunos contratos deben cumplir un trámite adicional.
Según el especialista, «los arriendos que se celebran por escrito y en zonas urbanas deben ser inscritos obligatoriamente; además, deben contener el Certificado de Fijación de Canon de Arrendamiento en el cantón donde se ha firmado el contrato“.
Este procedimiento busca otorgar mayor seguridad jurídica a las partes y facilitar cualquier proceso legal que pudiera presentarse en el futuro.
Las garantías: una práctica común que la ley no regula
Uno de los temas que más dudas genera al momento de alquilar un inmueble es el pago de una garantía.
Aunque muchos propietarios solicitan uno o incluso dos meses de depósito, la Ley de Inquilinato no obliga expresamente a entregar una garantía.
«La Ley no regula ningún tipo de garantía. De hecho, la entrega de garantía, el monto y el destino no es más que un costumbrismo en varios países de Latinoamérica, y en Ecuador no es la excepción“, explicó Vinueza.
No obstante, el hecho de que la ley no la contemple no significa que sea ilegal.
«No está regulada la garantía, lo que no la vuelve ilegal. Es una costumbre aceptada y arraigada por décadas en el país, por tal razón se ha vuelto prácticamente ineludible“, sostuvo.
¿Se puede negarse a pagar la garantía?
En la práctica, hacerlo resulta complicado.
El abogado explica que, aunque la normativa no obliga a entregarla, muchos propietarios condicionan el arrendamiento al pago de ese depósito.
«Para el arrendatario es complejo no pagar garantía, pues sin hacerlo probablemente no podría obtener la vivienda o el local que pretende arrendar. Hay casos en los que no se solicita por acuerdo entre las partes o por decisión del propietario, pero no es posible exigir no entregarla sino dentro de un proceso“, indicó.
¿Quién fija el valor del arriendo?
Otro aspecto que suele generar confusión es el monto del canon de arrendamiento.
Según Vinueza, la Ley de Inquilinato contempla una fórmula para calcularlo con base en el avalúo comercial del inmueble.
«El canon se encuentra fijado en la Ley de Inquilinato. Por regla general, se calcula sobre la base del avalúo comercial de la propiedad e incluso su incremento no puede ser discrecional“, explicó.
No obstante, reconoció que en la práctica muchas personas optan por acordar libremente el valor del arriendo, dejando de lado el procedimiento municipal previsto en la normativa.