Los propietarios o usuarios de inmuebles bajo el régimen de propiedad horizontal que mantengan obligaciones económicas vencidas podrán enfrentar nuevas restricciones en el uso de áreas y servicios comunales, según las reformas al Reglamento General de la Ley de Propiedad Horizontal contenidas en el Decreto Ejecutivo No. 462, suscrito este 31 de julio por el presidente Daniel Noboa.
La normativa busca fortalecer los mecanismos de recaudación, transparentar la información financiera de los condominios y establecer procedimientos para el cobro de expensas ordinarias y extraordinarias, intereses y otros valores pendientes.
¿Qué áreas podrán restringirse?
El decreto dispone que, mientras exista mora en el pago de obligaciones económicas, la administración podrá impedir el acceso, uso o reserva de bienes y servicios comunales que no sean indispensables para la habitabilidad del inmueble.
Entre ellos se encuentran:
- Salones comunales y áreas para eventos.
- Áreas de parrilla, terrazas, patios y jardines sujetos a reserva.
- Piscinas, gimnasios, saunas, turcos, jacuzzis y canchas deportivas.
- Salas de juegos, coworking y otras amenidades recreativas.
- Parqueaderos para visitantes.
- Lockers, bodegas y depósitos comunales.
- Ascensores destinados a mudanzas o carga.
- Credenciales, tags, controles remotos o dispositivos adicionales para acceder a áreas comunes.
- Servicios comunes complementarios como lavandería comunal, internet comunal, agua caliente centralizada o climatización central, cuando técnicamente sea posible individualizar la restricción.
Además, el reglamento permite que cada condominio amplíe este listado mediante su reglamento interno, siempre que no afecte bienes o servicios considerados esenciales.
Estos servicios no podrán suspenderse
La reforma también establece límites a las administraciones.
Aunque un propietario mantenga deudas, no podrá restringirse:
- El ingreso y la salida del inmueble.
- El acceso al bien exclusivo.
- El acceso al parqueadero propio.
- El suministro de agua potable.
- Los servicios de alcantarillado y saneamiento.
- La seguridad básica del edificio.
- Las rutas de evacuación y sistemas contra incendios.
- El acceso de ambulancias, bomberos, Policía o personal médico.
- El uso de ascensores y mecanismos de movilidad indispensables para mujeres embarazadas, personas con discapacidad o quienes acrediten una condición médica temporal.
Habrá un procedimiento antes de aplicar las restricciones
Antes de limitar el acceso a estos espacios, la administración deberá notificar formalmente al propietario o usuario sobre el estado de mora, detallando las obligaciones pendientes y concediendo un plazo de cinco días para pagar, justificar la deuda o solicitar un convenio de pago.
Si el incumplimiento persiste una vez vencido ese plazo, las restricciones deberán aplicarse obligatoriamente, sin perjuicio de que continúen las acciones de cobro judicial o extrajudicial.
El decreto también dispone que las limitaciones deberán levantarse en un plazo máximo de 24 horas una vez que el deudor pague la totalidad de la obligación o suscriba un convenio de pago válido.
Morosos perderán el derecho al voto
Otra de las modificaciones establece que los copropietarios que mantengan obligaciones vencidas no podrán ejercer su derecho al voto en las asambleas mientras persista la mora.
No obstante, conservarán el derecho a asistir a las reuniones, recibir información y presentar observaciones. Asimismo, quienes mantengan deudas tampoco podrán ser designados ni permanecer en cargos de administración, dirección o representación del condominio.
Más obligaciones para las administraciones
Las reformas también imponen nuevas responsabilidades a los administradores de condominios. Entre ellas constan mantener actualizados los registros de cartera vencida, publicar mensualmente el estado de recaudación, ejecutar oportunamente las gestiones de cobro y responder por los perjuicios ocasionados si incumplen estas obligaciones por negligencia o dolo.
El decreto entrará en vigencia una vez que sea publicado en el Registro Oficial.