La Ley de Inquilinato establece los derechos y obligaciones tanto de arrendadores como de inquilinos en Ecuador. Sin embargo, la normativa podría cambiar próximamente, ya que la Asamblea Nacional tramita una reforma para actualizar las reglas que regulan el alquiler de viviendas y locales comerciales.
El proyecto superó el primer debate en el Pleno en abril de 2026 y regresó a la Comisión de Justicia, donde continuará su análisis antes de la votación definitiva.
“La Ley de inquilinato es una de las normas que ha sufrido muy pocas reformas, por tanto, ha mantenido vacíos que en la práctica requieren ser regulados“, dijo en una entrevista con METRO ECUADOR, Santiago Vinueza, abogado litigante máster en fiscalidad internacional.
Agregó que la normativa “mantiene regulaciones genéricas, que en la práctica no son precisas y que dejan abierta la posibilidad de interpretaciones perjudiciales para ambas partes, por ejemplo, el caso de la falta de regulación de las garantías”.
¿Cada cuánto tiempo puede aumentar el valor del arriendo?
La legislación vigente establece una regla general para el incremento del canon de arrendamiento.
“Por regla general se puede subir el arriendo cada dos años, o en caso de mejoras, siempre respetando los límites establecidos en el artículo 17 de la Ley de Inquilinato. Es común, en la práctica, que los arriendos se suban por acuerdo de las partes”.
¿Cuál es el límite que establece la Ley de Inquilinato?
El artículo 17 de la Ley de Inquilinato señala que la pensión máxima de arrendamiento no podrá exceder de la doceava parte del 10% del avalúo comercial con que el inmueble conste en el Catastro Municipal, además de los impuestos municipales que graven la propiedad urbana.
Para determinar el precio total se tomarán en cuenta todos los departamentos, piezas o locales del inmueble, incluidos aquellos ocupados por el arrendador. Si se arrienda únicamente una parte del predio, la pensión deberá fijarse de forma proporcional.
Sobre este cálculo, Vinueza explicó:
“El canon se encuentra fijado en la Ley de Inquilinato, por regla general, se calcula sobre la base del avalúo comercial de la propiedad, e incluso, su incremento no puede ser discrecional (no puede superar la doceava parte del 10% del avalúo, es decir, una casa avaluada en USD 100.000, no podría tener un arriendo mayor a USD 833,33). A menudo, suelen renunciar a la regulación municipal para la fijación del canon de arrendamiento y acuerdan en conjunto un monto”.
¿Qué ocurre si el contrato no contempla un aumento del arriendo?
El hecho de que el contrato no incluya una cláusula sobre el incremento del canon no significa que este no pueda aplicarse.
“La falta de estipulación de incremento de canon, no impide el aumento, pues la regulación de dicho aumento se encuentra determinado en la Ley de Inquilinato”.
Errores más frecuentes al firmar un contrato de arrendamiento
El abogado señala que uno de los problemas más comunes surge al momento de describir el estado del inmueble y de los bienes que lo integran.
“El error más común es no identificar detalladamente el estado de los bienes, los muebles o demás elementos que conforman una propiedad, y aquello da posibilidad de no devolución de garantías, o conflicto en el arreglo de los daños que presente dicha propiedad”.
Recomendaciones para evitar conflictos entre arrendador e inquilino
Para prevenir inconvenientes durante la vigencia del contrato, Vinueza recomienda cumplir con las obligaciones pactadas y respetar las normas del inmueble.
“En principio que se paguen a tiempo las mensualidades, y que se cumplan con las reglas de condominios o edificio, en el caso que la viviendo o local se encuentre bajo régimen de propiedad horizontal. Los demás conflictos suelen derivar de falta de claridad en los contratos”.
La Ley de Inquilinato podría cambiar
Aunque estas son las disposiciones vigentes, la normativa podría modificarse en los próximos meses.
La Ley de Inquilinato rige en Ecuador desde 1960 y desde entonces ha tenido pocas reformas. La codificación vigente fue publicada el 1 de noviembre de 2000.